El mercado inmobiliario de EE.UU. vive en una enorme paradoja. La dureza de la política monetaria de la Fed está enfriando el sector inmobiliario.
Los datos de precio y ventas están comenzando a caer y se teme un aterrizaje forzoso. Sin embargo, el valor de los terrenos, no solo urbanizables, se mantienen por las nubes.
Asimismo, las restricciones para edificar y explotar la tierra, junto a la falta de desarrollos urbanísticos, está provocando que EE. UU. no tenga suficientes terrenos para construir viviendas.
El precio del acre en EEUU todavía crece a un ritmo superior al 10%. Da igual que sean terrenos de granjas, para cultivo o ganadería.
En estados como Kansas y Nebraska las subidas superan el 20%. Pero en ningún rincón del país hay señales de agotamiento.
El valor de la materia prima del mercado inmobiliario, la tierra, no ha parado de crecer desde 2009, pasado el impacto inicial de la crisis financiera.
De media, el terreno de las granjas se ha revalorizado un 81% en trece años. Las tierras de cultivo un 91% y para ganadería un 51%.
Las grandes llanuras del país no están pensadas para desarrollos urbanísticos y tienen más valor para la explotación agrícola, pero la falta de terreno urbanizable ha disparado el interés de este tipo de activos.
En determinados lugares, la crisis del inmobiliario no afectará al precio de la tierra, edificable o no.
La industria de la construcción
Los promotores de vivienda, industriales y REIT industriales, han estado comprando lotes para desarrollos futuros de suelo agrario.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que la tierra aumentará en todos los sectores en un 2% durante este 2023 y el residencial y el industrial seguirán el camino con un crecimiento del 3% y 5%.
Las restricciones legales para construir vivienda están detrás de estas cifras.
Pero, además, genera zonas calientes por el país, donde será muy difícil ver caídas de precios, pese a que la política de la Fed este a favor de demolición, del mercado inmobiliario.
Una de estas zonas es Tampa, en Florida. La familia Thomas son propietarios de 11.000 acres de terreno para granja. La adquisición se realizó a 1932 y el acre no valías más de 10 centavos.
El terreno se ha quedado en medio de urbanizaciones y, ahora mismo, es un caramelo en la puerta de un colegio al quedarse en medio de varios desarrollos.
La población en la zona metropolitana se ha disparado en más de tres millones de personas. La familia vendió parte del terreno a un promotor por más de 71 millones, unos 20.000 dólares por acre.
Las constructoras se han lanzado hambrientas para aumentar los terrenos en cartera. Algunas ofertas duplican las valoraciones.
Para entender este gran problema
Lo más curioso de Estados Unidos, es que es un país de amplios espacios abiertos y llanuras, pero con poco territorio para construir.
Las restricciones del uso de la tierra y la falta de inversión pública en carreteras, ferrocarriles y otras infraestructuras han hecho que sea más difícil que nunca para los promotores encontrar sitios cerca de los grandes centros de población para construir viviendas.
A medida que las personas siguen mudándose a ciudades como Austin, Phoenix y Tampa, están elevando el precio de la tierra y empeorando aún más a los propietarios en áreas de rápido crecimiento.
En Sunbelt, Tampa, el precio promedio de los terrenos baldíos por acre se duplicó con creces en los últimos dos años hasta el segundo trimestre, según Land.com.
Incluso en ciudades como Nueva York y San Francisco, donde la población se redujo durante la pandemia, la tierra es mucho más cara hoy que hace décadas.
Se estima que solo los terrenos residenciales de EE. UU. valen más de 20 billones de dólares, según Morris Davis, profesor de finanzas en la Escuela de Negocios de Rutgers.
La tierra ahora representa el 47% del valor de las viviendas en algunos lugares de Estados Unidos y es responsable de la subida del precio de los inmuebles, dice el experto en mención.
El aumento en el sur de La Florida
El índice de inflación anualizado reportado para el área urbana de Miami, que abarca los condados Palm Beach, Broward y Miami-Dade, mostró un registro de 9.9%.
Esta fue la más alta del país, principalmente debido a la presión ejercida por el alto precio de la vivienda en esta zona del país.
De acuerdo con el reporte de inflación de la Oficina de Estadísticas Laborales de EEUU (BLS, por sus siglas en inglés, el precio de la vivienda en general para el área de Miami ha aumentado 17.2% en el último año.
Hay razones puntuales que explican por qué el precio de la vivienda no solo en Miami, sino en gran parte de Florida se mantienen al alza, cuando en algunas áreas del país han comenzado a caer o al menos se han desacelerado.
Un estudio de la Facultad de Negocios de la Florida Atlantic University (FAU) señala que la gran cantidad de alquileres vacacionales a corto plazo en el estado contribuyen a la crisis de arrendamiento que se experimenta en el estado.
«Los alquileres a corto plazo como los de Airbnb y sitios similares» hacen que el inventario de viviendas disponibles y asequibles se haya agotado, explica Ken H. Johnson, economista de la FAU.
En ese contexto, Florida alberga 9 de los 21 mercados más caros y sobrevalorados de Estados Unidos.
¿Y Canadá qué?
Si por donde nuestro vecino llueve, por acá no escampa, por a raíz de la poca mano de obra para la industria de la construcción no hay suficiente obrero para construir las casas que se requieren.
Tanto ha golpeado al país esta situación que, las empresas y personas comerciales extranjeras tendrán prohibido comprar propiedades residenciales en Canadá durante dos años a partir de ya.
La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda anunció previamente las regulaciones sobre esta medida temporal.
Recordemos que esta prohibición fue aprobada en el Parlamento el pasado 23 de junio, con la esperanza de abordar los desafíos de asequibilidad de viviendas en el país.
Los no residentes que violen la prohibición, pueden recibir una multa de hasta $ 10,000 y se les podría ordenar que vendan la propiedad.
Los precios han subido más del 20%, lo que ha llevado a que el promedio para la venta de una vivienda sean casi US$650.000, más de nueve veces el ingreso medio de las familias.
Exenciones de la medida:
- Ciudadanos canadienses y residentes permanentes.
- Estudiantes internacionales que cumplan con ciertos criterios, incluido haber pasado la mayor parte de los cinco años anteriores en Canadá. Estos estudiantes podrían comprar una propiedad por no más de $500,000.
- Trabajadores que trabajaron y presentaron declaraciones de impuestos en Canadá durante al menos tres de los cuatro años anteriores a la compra de la propiedad.
- Diplomáticos, personal consular, miembros de organizaciones internacionales que trabajan en Canadá.
- Ciudadanos extranjeros con estatus de residente temporal, incluidos los que huyen de conflictos y los refugiados.
- Edificios que contienen más de tres unidades de vivienda y propiedad recreativa (cabañas, cabañas, casas de vacaciones).