Florida es conocida por lo volátil que puede ser su mercado inmobiliario. Durante la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis de finales de la década de 2000, Florida fue uno de los estados más afectados.
Muchos mercados inmobiliarios de Florida se destacan por su gran propiedad de inversionistas extranjeros, explica un informe de la revista Forbes.
Además, Florida tiene una alta tasa de desigualdad de riqueza, lo que crea un mosaico de ciudades caras y de altos ingresos, junto con mercados de viviendas baratas y de bajos ingresos.
Muchos se han estado preguntando cuándo colapsará el mercado inmobiliario en Florida. Evidentemente, predecir un accidente está plagado de problemas, al igual que cualquier predicción del futuro.
Sin embargo, si observamos factores como los cambios año tras año en los precios de las viviendas, la cantidad de días en el mercado que pasa una vivienda en entre otros, podemos obtener una imagen más clara de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de Florida.
Usando datos de RedfinRDFN +6,8% cubriendo todos los factores mencionados anteriormente, analizamos qué ciudades en Florida han estado experimentando la mayor interrupción en sus mercados inmobiliarios.
Esto podría arrojar un poco de luz sobre cuándo colapsará el mercado inmobiliario en Florida, pero nuevamente, es simplemente una imagen de lo que está sucediendo actualmente, no una predicción oracular del futuro.
Lo que dicen los números sobre el mercado
El mercado inmobiliario de Florida en su conjunto muestra señales mixtas. Al igual que muchos otros mercados inmobiliarios durante la pandemia, los precios de las viviendas comenzaron un aumento sustancial en 2021.
En mayo de 2021, dice Forbes, el precio medio de venta en Florida en general ($332 300) aumentó un 23,5 % desde mayo de 2020 ($269 100).
Mirando el período de cinco años desde septiembre de 2017 hasta septiembre de 2022, el precio medio de venta en Florida alcanzó su punto máximo en mayo de 2022 a $410,900.
Pero, a partir de septiembre de 2022, el precio medio de venta se redujo a $ 392,500.
En los últimos meses se han visto descensos mes a mes en el precio de venta medio de Florida.
De junio de 2022 a julio de 2022, el precio medio de venta de Florida cayó un 2,7 %, de $410 400 a $399 200. Y luego, de julio de 2022 a agosto de 2022, cayó un 1 %, y de agosto de 2022 a septiembre de 2022, un 0,7 %.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, durante todo el período entre septiembre de 2017 y septiembre de 2022, el precio medio de venta de Florida superó los $300 000 por primera vez desde noviembre de 2020 ($298 300) hasta diciembre de 2020 ($303 500).
Por lo tanto, aunque los precios de las viviendas en Florida a nivel estatal han disminuido en los últimos meses, todavía son históricamente mucho más altos que en el pasado.
A nivel individual por ciudades
En cuanto a los mercados inmobiliarios de las ciudades individuales de Florida, muchos han experimentado fluctuaciones severas, dice la reconocida revista en su extenso informe.
Centrándose en ciudades con una población de al menos 10 000 habitantes, por ejemplo, la ciudad de Lockhart en el área metropolitana de Orlando ha visto caer su precio de venta promedio en un 50,7 %: de $240 000 en septiembre de 2021 a $118 334 en septiembre de 2022.
Immokalee, que tiene una población de poco menos de 25,000, ha visto disminuir su precio de venta promedio en un tercio: de $227,900 en septiembre de 2021 a $152,000 en septiembre de 2022.
Mientras tanto, la pequeña ciudad de Fisher Island, siempre uno de los mercados inmobiliarios más caros de Florida, ha fue testigo de una disminución año tras año en los precios de la vivienda del 47,8 %.
Así las cosas, paso de un precio de venta medio de $7,5 millones en septiembre de 2021, a un poco más de $3,9 millones en septiembre de 2022.
Las principales ciudades de Florida, por otro lado, todavía han visto aumentos año tras año en los precios de las viviendas.
Miami, por ejemplo, ha visto disminuir su inventario disponible en un 10,7 %, de 4903 viviendas en venta en septiembre de 2021 a 4378 viviendas en venta en septiembre de 2022; durante el mismo período, el precio de venta medio de Miami aumentó un 24,5%.
Lo datos que preocupan
Según Credit Karma , Florida tiene una deuda hipotecaria promedio de $223,804, la decimonovena más alta de los 50 estados más el Distrito de Columbia.
El ingreso familiar promedio en Florida es de $ 57,703, según las estimaciones de 5 años de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2020 de la Oficina del Censo., pero la desigualdad de ingresos está en el lado más alto en el estado.
El índice Gini de desigualdad de ingresos, en el que 1 equivale a la desigualdad total y 0 a la igualdad total, para Estados Unidos es 0,4817, mientras que el índice Gini de Florida es más alto, 0,4856, según la Oficina del Censo.
Por lo tanto, si se produjera una recesión que provocara un aumento del desempleo, la deuda hipotecaria promedio de Florida podría volverse insostenible para muchos residentes y un posible empeoramiento de la desigualdad de ingresos.